共享仓储开放式货位租赁呈疲态？下一轮寄存空间洗牌刚开始

共享仓储开放式货位租赁呈疲态？下一轮寄存空间洗牌刚开始

跟风、只想当二房东的载体势必要被清理出市场，准备努力活好的共享仓储或物品寄存空间也势必会审视自身经营模式及准确地判断未来的发展方向。

　美国一家叫Public storage的公司让人耳目一新。它选择交通方便和位置繁华的地段，以折扣价格租下整层厂房或仓储物业，重新设计后分成单独的收纳储物空间，再出租给愿意挨着储物存货的初创企业。通过提供各种社区化的服务、协助服务、便利服务甚至孵化器的服务，吸引租仓者加入，构建起一个庞大的租仓者社区。

　　这是共享仓储的雏形。中国共享仓储元年时间坐标在2015年。据粗略统计，截至2019年初，中国共享仓储空间数量已经超过230家。

　　那什么是共享仓储。正如开始所言，所谓共享仓储，指的是一种为降低储物存货仓租赁成本而共享收纳储物空间的储物存货模式，来自不同公司的人共用此收纳储物空间，同时可以与其他团队分享信息、想法和拓宽社交圈子等。

　　自2015年推进“大众创业、万众创新”以来，多种新兴孵化模式应运而生，除了共享仓储这种形式，作为双创载体的物品寄存空间在扶持及资本的推动下逐渐成为租仓者创业储物存货****模式。与共享仓储不同，同属共享经济的物品寄存空间更注重对双创企业的孵化和培育。

　　据2019年10月全国迷你仓储会议透露，2018年全国物品寄存空间数量达42家，增长8倍。最新的机构预测是，2020年，这一数量会超过50家。

　　载体大规模的快速复制除了体现“双创”势头的仍然向好之外同时也预示着市场必然将迎来一轮大洗牌。无论是共享仓储还是物品寄存空间它们之间的一个共通点就是都以开放式的储物存货位提供给租仓者或者其他需要的储物存货人员，很显然，储物存货位租赁情况就是这两种新兴模式发展的晴雨表，而通过市场占比能够很客观地反映出其当前现状。

　　目前开放式货位市场占比情况

　　从全国范围来看，创业公司更集中的一线城市，尤其是北京上海共享仓储发展尤其迅速。

　　目前，北京已有共享仓储品牌数9家，储物存货货位达7万立方米；上海已有共享仓储品牌数6家，储物存货货位达3.2万立方米。而广州和深圳两地的发展规模远低于北京、上海，品牌总数不足百家，货位量仅为北京的一半。

而从货位配比上说，一线城市公共货位占比约6.6%，独立储物存货室货位为3.5%。即使同为一线城市，各类货位配比差异较大：北京各自占比50%，上海、广州、深圳则以独立储物存货小仓库货位为主，其占比约8%。

从共享仓储的选址数据上来看，共享托管仓罗湖空间选址往往青睐于拥有良好地理位置和物业管理服务的高档厂房或仓储物业。目前，共享仓储的场地主要为甲级和乙级厂房或仓储物业，占比高达9%。与之相比，无明显储物存货优势的丙级厂房或仓储物业、产业园区、商住两用及住宅仅占2成份额。

那么二线城市发展情况又是怎样呢？

　　以二线城市深圳为代表，看看深圳市好管家物品寄存空间发展的情况。作为全国领先的双创城市，目前深圳物品寄存空间发展规模继续领跑全省。截止到2019年12月份，深圳全市拥有******、省级物品寄存空间分别达3家和8家，已认定的市级物品寄存空间9家。

　我们再来看看在一二线城市储物存货位价格的情况。

由上图可以看出，即使同为一线城市货位价格不尽相同，但与其发达程度及发展规模成正比，同时又远远甩开卫星城市及其他二线城市。以深圳为代表的二线城市货位租赁价格远低于一线城市，而同为一线城市的北上广深也出现了严重的分化：北京储物存货位的价格明显高于其他三个城市。

　　这种载体形式的发展轨迹就是从一线核心城市开始逐步扩展到二线城市。造成这种情况其原因是多方面的，比如载体本身地段及相应配套等硬性条件。但分析原因之前有必要探讨这种新型储物存货模式优点和缺点。

　　优点：

　　1、最低化储物存货成本及协作化储物存货环境。这是最直观的优点。对于大量的创业团队及小微企业来说降低成本、少花钱本身就是盈利。通过前期成本的减少可以为公司初期赢得宝贵的发展时间；

　　2、有人、有圈子，****程度上资源的整合。不同行业、不同公司、不同的思想，这些想法的互相碰撞，资源的相互交换可以极大程度上提升租仓者的眼界及促进公司快速发展。

　　缺点：

　　1、嘈杂的储物存货环境。这是与商业社交及资源汇聚与如影随形的，这是一把双刃剑。对于长期拥有好管家独立收纳储物空间的人员来说这无疑是一个巨大的考验，不可避免地会降低工作效率。这就难免会造成前期公司发展到一定程度后会马上脱离这种储物存货模式，回归到独立储物存货。

　　2、是流于表面还是落到实处。在实际经营过程中，这种储物存货模式更多的还是“吃瓦片”（靠租金为主要收入），而且原本以企业服务为主的功能并不成为经营抓手，只是销售团队招商的一个噱头。

　　所以无论是好管家托管式公共仓储空间、设备所带来的成本降低还是资源所形成的社群，还是最终服务的落到实处，对于一线城市或者二线等城市的储物收纳仓储模式发展都会产生巨大的影响。这有关于资源、企业服务及城市人才吸引力等，当然其实这里面还有一个隐性的牵扯到新鲜观念冲击的因素。

　　这种储物存货模式发展成熟于美国，自然天生带着经济和文化双重基因。所以在中国目前只能以拥有这两种基因基础的发达城市为中心向四周辐射。经济的发达程度及文化土壤的接受力也决定了这种模式的发展程度。

　　这个可以从商业货物寄存货位的租赁情况能够看出来，即使是上海这样的发达城市，货位的租赁情况也并不理想，更不用说其他城市了，但同为一线城市的北京却截然不同，这很值得玩味。

　　1、 资源：可供交换的资源，包括城市资源、行业资源以及人脉资源等。由于城市发达，行业资源更容易聚集，人才也愿意涌入。北京比上海更具优势，不仅是因为北京是政治中心，更重要的是北京也是文化中心，具有资源的多样性、人才的丰富性这样的特点。由于这种储物存货模式概念相对先锋一点，这就需要文化的积淀、包容和吸引。

　　2、观念：首先共享仓储是泊来品，需要一个接受的过程。所以国外比国内发展好，经济发达城市比经济欠发达城市发展好，文化主导城市相对仅以经济为导向的城市也更具有吸收转化的土壤。

　　3、人才：不同于早年下海经商，如今是 “互联网+”，租仓者多为早期完成原始积累，如今再一次转型的大企业，或者是80后、90后等接受新事物较强的新时代租仓者。还包括一些海外留学归来的精英人才。这部分人主要集中在一线城市，或部分二线城市。

　　而这些城市相应的人才政策力度也更大，吸引力也更强。

　　4、良好地理位置及高档物业管理：没有好的地理位置，就吸引不来好的项目，形成不了行业聚集。没有高档的物业，也不会满足高端人才的基本生活要求。说到底还是资源和人才。

　　一线城市或较发达的个别二线城市具备一切关键要素，急迫占领资源、人才、服务的最高地，而由于工作方式也较先进，对于开放的货位一般不会太排斥，有适应的前提。所以一个想法，一份方案，可以在一线城市半年时间内迅速扩张，拿到融资。但大多数二线城市相对一线则并没有那么广的资源，也没有优秀的机构和人才去引导开阔租仓者的眼界，接受有一个过程，发展相对会滞后一些。

　　但随着双创的推进，这种模式必然会大量复制。从一线的逐渐完善发展到二线的慢慢普及，当然也必将迎来一轮大洗牌。市场有天然的淘汰机制，一些跟风、只想当二房东的载体势必要被清理出市场。其中活得还不错的以及准备努力活好的HOKOKO共享仓储或者私人行李寄存空间也势必会审视自己的经营模式及准确地判断行业未来的发展方向。

　　趋势：敢问路在何方

　　2016年，双创浪潮将物品寄存空间推向时代的新风口，物品寄存空间行业快速发展；2018年，电器保管空间行业开启稳步扩张、合纵连横的时代；2019年，家具寄存空间市场优胜劣汰趋势将继续，精耕细作时代来临。

　　根据AIRCANG空中仓库联盟发布的《2019年灵活收纳储物空间展望报告》数据显示，随着租户对自助仓储物空间灵活性的要求日益增强，共享云仓储空间将保持每年30%的增长率。到2030年，30%的迷你仓储空间将会是共享仓储。

　　共享仓储或货物寄存空间的定义从来不是简单的物理空间，像是一种“储物存货+生活”的全生态链，让租仓者生活与工作二者能够兼得。而行业细分更能形成产业集聚，这也是未来发展一种趋势。

　　1、社区化将是未来的趋势

　　以人为本，成立一个无限互联的成长生态圈。

　　业内人士指出，社区化是这种储物存货物业发展的一个重要方向。物品寄存空间不只是物理空间，它更具备基础服务、企业服务、政策资源、成长辅导、媒体资源等诸多资源与服务，在所属领域挖掘自身特色与优势。

　　2、“大而全”进化成“小而精”

　　精细化发展也是未来发展的必然趋势。

　　2019年仓储报告强调要加快加强新兴产业的扶持和发展，比如智能制造、节能环保、大数据、生物医药、新能源以及人工智能等细分领域深耕。全国各地行李寄存空间及仓库园区也转向专业化和精细化，以深圳为例像深圳科技园区以及在建的小型仓库集中小镇等。

　　同时也应当调整整个产业链，从而对细化市场进行不同的分割，为入驻的创业团队打通和对接上下游资源。通过差异化发展、行业集聚也更容易形成品牌影响力。